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Eigenheim Förderung | Riester Besteuerung 2024
Eigenheim Förderung - Kosten 2024
Wie bei allen Riester-Vorsorge-Verträgen, so müssen auch hier die Abschluss- und Vertriebskosten auf die ersten fünf Jahre der Vertrags- oder Darlehenslaufzeit aufgeteilt sein. Pünktlich zum Renteneintritt, spätestens bei Vollendung des 68. Lebensjahres muss das geförderte Finanzierungs- oder Bauspardarlehen getilgt sein. Eine Finanzierung mit der Immobilienrente geht in den meisten Fällen aufgrund der begrenzten Förderbeträge automatisch mit einer Splittung des Gesamt-Finanzierungsbetrages einher. Der geförderte Bauspar- oder Kreditvertrag wird lediglich über den Betrag der Höchstförderung abgeschlossen. Für den restlichen Finanzierungsbedarf ist daher der Abschluss mindestens eines weiteren Darlehens oder Bausparvertrags erforderlich.
Keine Förderung bei bereits bestehender Finanzierung
Ein Darlehensvertrag der bereits vor der Einführung der Immobilienrente abgeschlossen wurde oder bei dessen Abschluss die Möglichkeit der Riester-Förderung nicht genutzt wurde, kann nicht mehr nachträglich in die Förderung einbezogen werden. In der Regel handelt es sich dabei nicht um Bauspar- oder Darlehensverträge, die von der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht zertifiziert sind. Dennoch gibt es eine Möglichkeit, die Förderung zu einem späteren Zeitpunkt zu nutzen, nämlich dann, wenn die erste Festzinsphase beendet ist und eine Umschuldung kostenfrei erfolgen kann. Zu einer Umschuldung während der Vertragslaufzeit kann in der Regel nicht geraten werden, da vorzeitige Darlehens-Tilgungen meistens mit zusätzlichen Kosten verbunden sind.
Wer bereits in einer Genossenschaftswohnung wohnt und daher über Anteile an der Wohnungsbau-Genossenschaft verfügt, hat die Möglichkeit, die Riester-Förderung zum Kauf weiterer Genossenschaftsanteile zu nutzen. Mit dem Renteneintritt, frühestens aber mit Vollendung des 60. Lebensjahres, erfolgt dann eine lebenslange Mietminderung oder eine Reduzierung der Miete bis zum 85. Lebensjahr mit einer sich anschließenden lebenslangen, monatlichen Rente. Eine Besonderheit der Riester-Förderung besteht hier darin, dass die jährlichen Zins-Ausschüttungen der Genossenschaft direkt wieder in neue Anteile einfließen.
Besteuerung der Riester-Immobilie
Da die Riester-Rente im Allgemeinen der nachgelagerten Besteuerung unterliegt, erfolgen alle Spareinlagen in Sparverträgen steuerfrei. Das trifft auch auf Darlehens-Tilgungen oder Bausparbeiträge zu. Die Besteuerung der angesparten Beträge erfolgt bei Riester-Sparverträgen in der Auszahlungsphase, sofern der Einkommens-Freibetrag überschritten wird. Verwendet man aber die Riester-Förderung für die Immobilien-Finanzierung, so kommt es auch nach dem Renteneintritt nicht zu einer Auszahlung, die besteuert werden könnte. Der Vorteil des Sparers besteht in diesem Fall lediglich darin, dass er mietfrei wohnen wird.
Um diesen Vorteil bemessen und dennoch die nachgelagerte Besteuerung realisieren zu können, wird ein fiktiver Auszahlungsbetrag ermittelt. Zu diesem Zweck schreibt man die geförderten Tilgungsbeträge sowie die Zulagen einem fiktiven Konto gut, einem sogenannten Wohnförderkonto, und erhöht den jeweiligen Kontostand jährlich um einen, ebenfalls fiktiven, Satz von zwei Prozent. Sobald die im Vertrag festgelegte Auszahlungsphase beginnt, dividiert man den Kontostand durch die Anzahl der Jahre bis zur Vollendung des 85. Lebensjahres. Der resultierende jährliche Teilbetrag bildet dann die Basis für die jährliche Versteuerung. Zusätzlich zu dieser Regelung ist eine alternative Einmalzahlung vorgesehen.
Steuern bei Renteneintritt
Immobilien-Besitzer, die sich für diese Alternative entscheiden, zahlen sofort beim Renteneintritt siebzig Prozent des Betrags, der sich auf dem Wohnförderkonto bis dahin gebildet hat und lösen auf diese Weise ihre gesamte Steuerschuld ab. Die Nutzung der sofortigen Ablösung bringt eine deutliche Ersparnis mit sich, ist aber im ersten Rentenjahr mit einer hohen Steuerbelastung verbunden. Immobilien-Besitzer, die über ausreichende finanzielle Möglichkeiten verfügen, sollten daher die Einmalzahlung vorziehen.
Verstirbt der Vertragsinhaber vor der Vollendung seines 85. Lebensjahres, so entfällt die weitere Steuerpflicht nicht etwa, wenn er sich für die jährliche Besteuerung entschieden hat, sondern der verbleibende Restbetrag ist dann in der letzten Steuererklärung einzusetzen und belastet somit die Erben.
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